گره اصلی تامین مسکن گروههای کم درآمد؛ منابع یا فرایند؟ | وقایع روز
کد خبر: ۱۱۷۸۹
تاریخ انتشار: جمعه ۰۳ ارديبهشت ۱۴۰۰ - 23 April 2021
تامین مسکن از یک سو در گرو مجموعه منابعی است که طیف وسیعی از اقلام مادی و غیرمادی را در بر میگیرد که به یک پروژه شبیه است و از سوی دیگر وابسته به فرایند سلسله‌مراتبی و همبستگی بین اقدامات مختلفی است که همانند یک جریان همبسته لازم و ملزوم یکدیگرند.

وقایع روز - سرویس اقتصادی؛

تامین مسکن از یک سو در گرو مجموعه منابعی است که طیف وسیعی از اقلام مادی و غیرمادی را در بر میگیرد که به یک پروژه شبیه است و از سوی دیگر وابسته به فرایند سلسله‌مراتبی و همبستگی بین اقدامات مختلفی است که همانند یک جریان همبسته لازم و ملزوم یکدیگرند. مجموعه منابع تامین مسکن که شرط لازم توسعه این بخش است شامل منابع مالی، تکنولوژیکی، انسانی، قانونی و سیاستی، مقرراتی و ... است که در صورت تامین نشدن هر کدام از آنان چالش اساسی فراروی تامین مسکن خواهد بود. با فرض تامین تمامی اقلام مادی و غیرمادی میبایست فرایند و روال صحیحی طی شود تا گروههای هدف به عنوان ذینفعان این نوع اقلام بتوانند نیاز مسکن را رفع کنند. تجربه تاریخی تامین مسکن در ایران نشان میدهد که در اغلب برنامهها هرچند با کموکاستیهای فراوان، بخش زیادی از این اقلام محیا شده اما آنچه به شکست بازار و ناپایداری مسکن دامن زده غالبا به فرایند تامین مسکن و مدیریت این نوع منابع بازمیگردد که نتیجه آن خارج شدن مسکن از استطاعت مالی گروههای هدف است. در تشریح این فرایند و مدیریت آن نوعی گسست و نارآمدی نهادی مشهود است که نهتنها موجب بطلان منابع میشود بلکه نیازهای موجود را به مرور زمان انباشته میکند که برطرف کردن آن به درازا میکشد و حتی گاهی غیرممکن خواهد شد. 

فرایند تامین مسکن به پنج اقدام اساسی نیاز دارد که به ترتیب عبارتند از 1-سیاستگذاری، 2- تولید، 3-تخصیص، 4- نگهداری و 5- نظارت (گرچه نظارت در هر مرحلهای لازم است). بررسی وطایف نهادی در زمینه تامین مسکن در ایران نشان میدهد که 70 درصد نهادها اقدام به سیاستگذاری بخشی نمودهاند؛ 50 درصد به تولید مسکن پرداختهاند، 45 درصد در زمینه تخصیص مسکن برای گروههای کمدرآمد فعالاند، 60 درصد در زمینه نظارت بر تامین مسکن نظارت دارند و هیچ کدام از نهادهای متولی مسکن در زمینه نگهداری مسکن در درازمدت برنامه و طرح مشخصی ندارند. نگهداری یکی از مهمترین شاخصهای تامین مسکن است که به ماندگاری مسکن برای گروههای درآمدی پایین به دو شیوه دلالت دارد. اول اینکه مسکن محرومان باید قابل استطاعت باقی بماند و از افزایش هزینهها که خارج از توان مالی آنان است اجتناب گردد. و دوم اینکه از سوداگری جلوگیری شود و اجازه خرید و فروش مسکن ارزانقیمت با محدودیتهای ویژه روبرو باشد تا از این طریق انگیزه سوداگری کاهش یابد و مسکن تبدیل به کالای مبادلهای نشود. نبود این شاخص موجب شده تا سوداگری در بخش مسکن افزایش یابد و ارزش سرمایهای مسکن بر ارزش مصرفی آن پیشی گیرد بگونهای که نهتنها به شکست بازار دامن میزند بلکه با افزایش هزینههای ساخت موجب ترزیق منابع به گروههای درآمدی متوسط و بالای اقتصادی شده است. 

در اینجا ذکر دو نکته لازم است. اول آنکه تا زمانی که این فرایند سلسلهمراتبی طی نشود آسیبپذیری گروههای درآمدی پایین در برابر بازار مسکن همچنان پابرجاست و حتی به نابرابریهای اجتماعی و فضایی دامن میشد و دوم آنکه در زمینه ماهیت هر کدام از این اقدامات نیز باید بازنگری اساسی صورت گیرد. به عبارت دیگر علاوه بر فرایند ساختاری که باید طی شود باید فرایند محتوایی نیز با تجدیدنظر همراه شود که در جدول زیر به محتوای این فرایندها در شرایط فعلی و مطلوب که برگرفته از وظایف نهادی است اشاره شده است. 

گره اصلی تامین مسکن گروههای کم درآمد؛ منابع یا فرایند؟

نقش

آنچه که هست

آنچه که باید باشد

 

سیاستگذاری

1-متمرکز و تعمیمیافته؛

2-بخشی و یکجانبه

1-یکپارچگی مدیریتی؛

2-تکثرگرایی و محلیبودن

 

تولید (مالی و فیزیکی)

1-کنشگری نهادهای دولتی، حاکمیتی و بخش خصوصی در تأمین مالی

1-ایجاد صندوق تأمین مالی مسکن (نهادهای دولتی، خصوصی و حاکمیتی) 

2-در ساخت مسکن از انبوه سازان و مردم و خیریهها بهره گرفته شود.

 

تخصیص

1-ناظر بر بافت کالبدی نه افراد؛

2-احراز صلاحیت بر مبنای کارایی و قدرت درآمد خانوارها

1-احراز صلاحیت بر مبنای اولویت نیاز؛

2-احراز صلاحیت بر مبنای نیاز مردم و نه صرفا بافت

 

نگهداری

1-بیتوجهی به این شاخص در همه نهادها

1-قابل استطاعتماندن؛

2-جلوگیری از سوداگری

 

نظارت

1-نظارتهای یکجانبه و غیرفراگیر

1-نظارتهای فراگیر با کنشگری عام

 

 

سیاستگذاری در نیل به توسعه بخش مسکن باید در سطح کلان توام با یکپارچگی مدیریتی و در سطح خرد مملو از تکثرگرایی و ویژگیهای محلی باشد این در حالی است که سیاستگذاری در اغلب نهادهای مورد بررسی عمدتاً متمرکز، تعمیمیافته و بخشی (تکبعدی) است. به‌عنوان نمونه از وظایف شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به‌عنوان نهاد مداخلهگر در طرحهای جامع و تفصیلی شهری بیان شده است " ارایه راهکارهای مناسب جهت جلوگیری از رشد بی رویه شهرها از طریق شناسایی معضلات شهری مربوط به بافت های حاشیه ای و استفاده از ظرفیت های توسعه درونی این مناطق به شورای عالی شهرسازی و معماری ایران جهت تصویب و ابلاغ به دستگاه های مرتبط". راهکار مذکور بدون توجه به ویژگیها و نیازهای هر منطقه یا ناحیه جغرافیایی به سرانههای شهری (مسکونی، خدماتی، درمانی، ورزشی و ... ) یک مدل تعمیمیافته یعنی جلوگیری از رشد افقی شهر را تجویز مینماید که از ویژگیهای محلیبودن و تمرکززدایی برخوردار نیست این در حالی است که ممکن است یک محدوده جغرافیایی دقیقا به این رشد افقی نیاز داشته باشد بخصوص در شهرهای کوچک که بلندمرتبهسازی در اولویت نه مردم و نه نظام شهرسازی است. 

نقش تولید مسکن که منابع مالی آن باید توسط نهادهای خصوصی، دولتی و حاکمیتی تامین گردد و تولید فیزیکی نیز بر عهده انبوهسازان، مردم و خیریههای مسکن قرار داده شود امروزه تولید عمدتاً در انحصار بخشهای دولتی و عمومی (حاکمیتی) و گاها انبوهسازان آنهم به شکل ناکافی و با مشوقها و محرکهای مالی بیرونی قرار دارد و کمترین نقش را برای مشارکت مردمی (شخصی) و نهادهای مردمی و خیریه (سازمانهای غیرانتفاعی) تعریف نمودهاند. بنابراین یکپارچگی در اجرای برنامهها و مداخله در بخش مسکن دچار خدشه جبرانناپذیری گشته که نتوانسته است بار سنگین هزینههای تولید مسکن را بر عامه کنشگران توزیع نماید و نتیجه آن شکست برنامهها خواهد بود. 

در زمینه تخصیص دو نکته حائز اهمیت است. اول اینکه شناسایی افراد (و نه صرفا بافت کالبدی) توسط سیستم یکپارچه و دادههای محل سکونت و تعداد افراد خانوار و دارایی و درآمد و شاخصهای اینچنینی قابل رهگیری باشد و دوم اینکه باید احراز صلاحیت افراد بر مبنای میزان نیاز آنان صورت گیرد و این کار نیاز به یک سیستم منسجم و یکپارچه مبتنی بر دادههای کمی و کیفی برای بررسی میزان صلاحیت افراد را دارد. به عبارت دیگر با توجه به محدودیت عرضه مسکن ارزانقیمت و تقاضاهای بسیار بیشتر، باید صرفا افرادی انتخاب گردند که در اولویت نیاز قرار دارند به این معنی که حتی بین افراد نیازمند به مسکن، افرادی که بیشترین نیاز را دارند گزینش شوند یا حتی میتوان بین افرادی که بیشترین نیاز را دارند در صورتی که مسکن به اندازه کافی وجود ندارد و عرضه و تقاضا برابر نیست برای تخصیص قرعهکشی صورت گیرد. مشخص کردن نیازها با توجه به سیستم تشخیص صلاحیت که به‌صورت کمی و کیفی افراد را امتیازبندی مینماید میتواند صورت گیرد. و نکته تکمیلی این است که سیاستهای تخصیصی باید مبتنی بر فراگیری باشد و گروههای مستاجر را نیز دربرگیرد و صرفا ارائهدهنده خدمات به مالکین ساکن در بافتهای ناکارآمد (طبقه متوسط هستند. نیازی به بافت ندارند) شهری نباشد گرچه آنان نیز در راس برنامهها هستند اما ممکن است در اولویت اول نیاز نباشند ضمن آنکه شرایط محلی و کنشگری گروههای مردمی نیز میتواند در تعیین تخصیص منابع مهم باشد. حال شیوه تخصیص در نهادهای مورد بررسی (از جمله در سازمان نوسازی و شرکت بازآفرینی) گویای آن است که سیستم احراز صلاحیت عمدتاً بر مالکین متمرکز است و به ساماندهی بافتهای ناکارآمد مسکونی تکیه دارد. این در حالی است که در این گونه از برنامهها به طور کامل افراد فاقد مسکن از گروههای هدف کنار گذاشته شدهاند. به نظر میرسد شیوه تخصیص بر مبنای کارایی، ملاحضات مالی نهادها و برگشتپذیری سرمایهها است و از این طریق اولویت بر آبادی مکان و بافت کالبدی است نه گروههای مردمی فاقد بافت (مسکن). در سیستم تخصیص باید از ظرفیت کنشگران مالی، سیاستگذاری و نظارتی با تکیه بر سرمایههای همهجانبه نهادی-مردمی استفاده نمود که در نهادهای متولی مسکن فاقد موارد مذکور است یا صرفا به‌صورت موردی بخشهایی از یک سیستم یکپارچه تخصیص را در بر گرفته است. 

پس از تخصیص باید نقش "نگهداری" در نهادها قابل تعریف باشد. در هیچکدام از نهادها بر این نقش تأکید نشده است و وظایف مورد بررسی نشان میدهد هیچ مسئولیتی برای نهادها در این حوزه قابل تعریف نیست. در نقش نگهداری باید ماندگاری مسکن برای گروههای درآمدی پایین به دو شیوه حفظ شود. اول اینکه مسکن محرومان باید قابل استطاعت باقی بماند و از افزایش هزینهها که خارج از توان مالی آنان است اجتناب گردد. و دوم اینکه از سوداگری جلوگیری شود و اجازه خرید و فروش مسکن ارزانقیمت با محدودیتهای ویژه روبرو باشد تا از این طریق انگیزه سوداگری کاهش یابد. ضمن اینکه این محدودیتها نیز عاملی برای کاهش قیمت این مسکن خواهد بود. بنابراین در نقش نگهداری؛ ایجاد ماندگاری از سه طریق برقرار خواهد شد: 1- ایجاد محدودیت در خرید و فروش مسکن ارزانقیمت (از قواعد بازار پیروی نکند)) 2- (ذخایر پشتیبان مسکن قابل استطاعت افزایش یابد و جلوگیری از کاهش این ذخیره) 3- مقررات و قوانین باید به نفع سازندگان شخصی و انبوهسازان و توسعهگران جهبه گیری کند (مثلا مالیات کمتری دهند یا از برخی عوارض شهرداری معاف گردند) تا انگیزه و رغبت به سرمایهگذاری در ساخت مسکن ارزانقیمت افزایش یابد. 

در نهایت نقش نظارت برای نهادهای قابل تعریف است. وظایف نهادها نشان میدهد که بیش از نیمی از آنان در این زمینه فعالیت میکنند. نظارت باید همهجانبه و با بهرهگیری از ظرفیت نهادهای دولتی، محلی باشد. نهادهای تأمین مالی و گروههای هدف باید توام با هم در نظارت فعالترین نقش را ایفا نمایند. این نظارت باید از مرحله سیاستگذاری تا نگهداری را شامل شود و تحقق اهداف برنامه در تمامی مراحل را گزارش نمایند. نهادهای مورد بررسی عمدتاً به صورت یکجانبه و در چارچوب ضوابط و قواعد خود نهاد فعالیت نظارتی را انجام میدهند.

 

علی محمد ابراهیمی و پرویز آقایی (پژوهشگران اندیشکده پایا)

ارسال نظر
نام:
ایمیل:
* نظر: