به صورت کلی دعاوی ملکی را می توان به سه دسته دعاوی ملکی حقوقی، دعاوی ملکی کیفری و دعاوی ملکی ثبتی تقسیم نمود که هر کدام از این موارد طیف گسترده ای از انواع دعاوی را در بر دارند که وکیل ملکی میبایست به تمامی این دعاوی مسلط بوده و بتواند از موکل خود چه در مقام خوانده پرونده و چه در مقام خواهان پرونده به بهترین نحو دفاع کرده و پرونده را به نتیجه مطلوب برساند.
امروزه به دلیل گسترش ساخت و ساز و املاک در تهران و عدم آگاهی افراد عادی در عقد قراردادهای مربوط به ملک شاهد اختلافات زیاد و در نتیجه تشکیل پرونده های ملکی در مراجع ذی صلاح می باشیم که اغلب این پرونده ها نیازمند بهترین مشاور و وکیل ملکی مجرب و معتبر برای رسیدن به نتیجه می باشند. گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در این مقاله به بررسی انواع دعاوی ملکی می پردازد.
دعاوی ملکی حقوقی
این دعاوی زمانی مطرح می شود که بین دو یا چند نفر حقیقی و حقوقی در خصوص حقوق مرتبط با یک مال غیر منقول اختلافی حادث شود. اغلب اختلافات حقوقی که در خصوص املاک رخ می دهد عموما مربوط به حقوق مالکانه آن ملک می باشد یعنی در واقع یک پرونده حقوقی در دادگاه مطرح می شود که موضوع آن مالکیت یک مال غیر منقول می باشد که هر یک از طرفین مدعی مالکیت آن می باشد.
یکی دیگر از دعاوی حقوقی پرتکرار ملکی دعوا بر سر تصرف یک ملک می باشد چه این دعوا بین موجر و مستاجر بر سر ادامه تصرف ملک باشد و چه موضوع تصرفات عدوانی و حضور بدون مجوز شخصی در ملک فرد دیگری باشد که این دعاوی معمولا حول محور سه عنوان حقوقی، رفع تصرف عدوانی، خلع ید و تخلیه مطرح می گردد. همچنین در همین راستا دعاوی مزاحمت های ملکی هم وجود دارد که مربوط به مواردی است که یک شخص مانع استفاده کامل و بهینه شخص مقابل از حقوق مالکانه خود می شود.
کلیه موارد مالی مربوط به املاک و موضوعات مربوط به تنظیم سند و شرایط مربوط به آن نیز در زمره دعاوی حقوقی ملکی شناخته می شود.
دعاوی ملکی کیفری
به طور کلی منظور از دعاوی کیفری زمانی است که عمل انجام شده نسبت به یک ملک یک عمل مجرمانه باشد و توسط قانون به عنوان جرم شناخته شده باشد و در خصوص آن مجازات برای مجرم تعیین شده باشد. از جمله دعاوی ملکی کیفری می توان به تصرف عدوانی یک ملک و یا ورود به عنف به آن ملک و همچنین کلاهبرداری و فروش مال غیر املاک اشاره کرد.
در این موارد با عنوان پرونده در مراجع کیفری عمل انجام شده به عنوان جرم مورد بررسی قرار می گیرد و شخص مجرم طبق قانون تحت تعقیب قرار گرفته و پس از محاکمه مورد مجازات قرار خواهد گرفت. پیگیری این نوع پرونده ها در محاکم کیفری بستگی به آن دارد که مجرمانه بودن قصد و عمل شخص مرتکب به صورت کامل نزد دادگاه احراز گردد و در صورتی که این امر صورت نگرفت هر ادعایی موجود باشد را می توان از طریق محاکم عمومی حقوقی پیگیری نمود.
دعاوی ملکی ثبتی
دعاوی ملکی ثبتی عموما حول محور سند مالکانه غیر منقول مطرح می گردد و عموما با توجه به این که تنظیم سند رسمی برای یک ملک در دست سازمان های دولتی است عموما در این نوع دعاوی یک طرف دعوا، این سازمان ها و علی الخصوص سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می باشد. به طور کلی حقوق ثبت در حوزه املاک مبانی است که قوانین و مقررات ثبت مالکیت املاک غیر منقول را معین می نماید.
از جمله مهم ترین این دعاوی می توان به دعوی افراز ملک، دعوی ابطال سند رسمی، دعوی ابطال سند مالکیت معارض (زمانی که برای یک ملک چند سند مالکانه تنظیم گشته است)، دعوی ابطال مراحل ثبتی، دعوی ابطال اجرائیه ثبتی املاک مرتبط، دعوی توقیف عملیات اجرایی و …. اشاره نمود.
قانونگذار برای رسیدگی به این نوع دعاوی علاوه بر امکان طرح شکایت از دادگاه های عمومی در قوانین خاص حقوق ثبت مراجع رسیدگی دیگری را همچون هیئت تشخیص در مرکز استان و هیئت نظارت را در نظر گرفته است. وکیل ملکی عموما در این نوع دعاوی به دنبال انجام اقدامات قانونی در راستای ثبت املاک و حقوق موکل و تنظیم انواع سند رسمی به نام او می باشد. همچنین اعتراض نمودن به ثبت املاک و پیگیری کردن مشکلات و اقدامات مربوط به آن و به طور کلی پیگیری شکایات ثبتی می تواند از خدماتی باشد که یک وکیل ملکی به مراجعه کنندگان خود می تواند ارائه دهد.
الزام به تنظیم سند رسمی
در صورتی که ملکی بین خریدار و فروشنده معامله شود و فروشنده در تاریخ مورد توافق طرفین، برای انتقال رسمی ملک در دفترخانه اسناد رسمی حاضر نشود، تشریفات رسمی نقل و انتقال انجام نمی شود. در این حالت خریدار برای صدور سند رسمی ملک مورد معامله به مشکل می خورد که در این صورت خریدار باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در مراجع قضایی مطرح نموده و درخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک را به دادگاه ابراز نماید.
دادگاه در این حالت با بررسی دلایل مطرح شده توسط خواهان یا همان خریدار، فروشنده را ملزم به اقدامات لازمه جهت تنظیم سند رسمی می نماید که چنانچه فروشنده در دعوای فوق حاضر نشود یا حکم دادگاه را اجرا ننماید، دادگاه با صدور دستور به اداره ثبت اسناد و املاک، اداره مربوطه را به صدور سند رسمی رهنمون می کند.
حکم تخلیه مستاجر و درخواست صدور دستور تخلیه فوری
بعضا پیش می آید که مستاجر در تاریخ انقضای عقد اجاره اقدام به تخلیه ملک مورد اجاره نمی نماید. موجر یا مالک ملک در این حالت چه اقداماتی را می تواند در دستور کار خویش قرار دهد؟ معمولا ابتدا به ساکن مالک می تواند درخواست صدور تخلیه فوری ملک خود را به شورا حل اختلاف ابراز نماید.
که چنانچه دلایل ابرازی مالک یا وکیل ایشان وارد باشد، محکمه مربوطه اقدام به صدور دستور تخلیه فوری می نماید که متعاقب آن مستاجر ملزم به تمکین از این تصمیم می باشد. همچنین مالک می تواند در این خصوص اقدام به ارائه دادخواست حکم تخلیه از طریق دادگاه اقدام نماید که در اینصورت نیز چنانچه دادخواست ایشان به لحاظ شکلی و ماهوی و ادله ابرازی تکمیل باشد، دادگاه مربوطه اقدام به صدور دادنامه حکم تخلیه می نماید که معاقب قطعی شدن رای مذکور، خوانده دعوا یا همان مستاجر ملزم به تخلیه ملک می باشد.
گروه وکلای دیده بان حقوق امیر همیشه توصیه می کند که اگر نکات قرارداد اجاره را نمی دانید قبل از عقد قرارداد از یک وکیل متخصص بهره ببرید و با تنظیم قرارداد توسط وکیل از مشکلات احتمالی پیش رو جلوگیری کنید.
خلع ید
هرگاه یک مال غیر منقول مانند مغازه، آپارتمان، ویلا و املاک اینچنینی متعلق به شخصی باشد و شخص دیگری به شکل غیر قانونی این اموال را در تصرف خویش قرار دهد چاره مالک ملک این است که رفع تصرف متصرف را از دادگاه درخواست نماید. در این هنگام مالک می تواند با تقدیم دادخواست با موضوع خلع ید نزد مراجع قضایی درخواست خارج کردن متصرف را از ملک خود از دادگاه مربوطه تقاضا نماید.
نظر به اینکه طرح این دعوا بسیار تخصصی و حساس می باشد حضور وکیل ملکی باتجربه در مراحل دعوا ضروری می باشد. شایان توجه است که با لحاظ شرایطی می توان این دعوا را مطرح کرد. این شرایط عبارت است از:
1. مالک بودن خواهان پرونده یعنی خواهان با ارائه سند رسمی مبنی بر مالک بودن به دادگاه ارائه نماید.منظور این است که به طور مثال خواهان، مستاجر آن ملک نباشد و یا ملک به صورت امانی در اختیار وی نباشد.
2. خوانده دعوا ملک را مورد تصرف خود درآورده باشد و ملک تحت تسلط و در اختیار ایشان باشد که دادگاه این موضوع را با دلایل ارائه شده توسط خواهان مورد بررسی قرار می دهد و چنانچه خوانده متصرف واقعی باشد، رسیدگی به دعوای فوق را می پذیرد.
3. غیر مجاز بودن تصرف و غیرقانونی بودن آن (به نحو غصب) از دیگر شرایط مهم قبول این دعوا از سوی مالک توسط دادگاه می باشد. منظور از غیرمجاز بودن این است که خوانده دعوا بدون اذن، اجازه و رضایت خواهان یا همان مالک، ملک را تحت تصرف خود قرار داده باشد.
کلام آخر
باید بدانید که دعاوی ملکی از جمله دعاوی می باشد که برای طرح و پیگیری آن نیازمند اطلاعات کافی درباره نکات مهم معاملات املاک و همچنین تجربه بسیار در پرونده های ملکی مشابه برای به نتیجه رسیدن آن می باشید. بنابراین بهتر است در این نوع از دعاوی چه به صورت خواهان و چه در مقام خوانده، از مشاوره و حضور یک وکیل متخصص در امور ملکی که دارای اطلاعات کافی و تجربه قابل قبول در این زمینه می باشد استفاده کنید. پس اگر شما هم در امور ملکی خود دچار اختلاف شدید و به دنبال احقاق حق خود هستید، برای مشاوره با بهترین وکیل ملکی در تهران گروه وکلای دیده بان حقوق امیر می توانید با شماره 09124726641 تماس گرفته و یا پس از هماهنگی به آدرس تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد57 مراجعه کنید.
