برخی کارشناسان برای بهبود عملکرد تسهیلات مسکن و افزایش توانایی افراد برای پرداخت اقساط، دو طرح «وام مشارکتی برای خرید مسکن» و «حذف کامل دیوارها از مسیر ورود ساخت‌وساز به صندوق‌های زمین و ساختمان» را پیشنهاد کرده‌اند مجید گودرزی، کارشناس مسکن، این طرح‌ها را بررسی کرده و عملکرد بانکها در بخش مسکن را فاجعه‌بار خوانده است.
رشد تورم در بازار مسکن به همراه دیگر مشکلات اقتصادی در کشور باعث شده قدرت مردم برای خرید خانه تا حد چشمگیری افت کند. این در حالی است که بانکها نیز از پرداخت وام‌های مسکن امتناع می‌کنند و حتی در صورت پرداخت، این تسهیلات عملاً برای مردم کارآیی ندارند.
تورم چطور دامن بازار اجاره را می‌گیرد؟
وام‌های مسکن با وجود افزایش سقف پرداخت در سال گذشته، هنوز هم کفاف خرید خانه به‌ویژه در کلانشهرها را نمی‌دهند. از سوی دیگر حتی در صورت پرداخت وام از سوی بانک، آن‌قدر فاصله اقساط ماهانه تا متوسط درآمد مردم بالاست که عملاً بازپرداخت آن ممکن نیست.
در این راستا کارشناسان دو طرح را پیشنهاد می‌دهند. طرح اول «وام مشارکتی برای خرید مسکن» است. با اجرای این طرح خریداران مشارکتی آپارتمان به ازای سهمی که از یک آپارتمان می‌خرند، می‌توانند وام خرید از بانک دریافت کنند.
طرح دوم با عنوان «حذف کامل دیوارها از مسیر ورود ساخت‌وساز به صندوق‌های زمین و ساختمان» می‌تواند تامین مالی دو‌منظوره در بازارهای ساخت و خرید مسکن را رقم بزند. همچنین این طرح تقاضای سرمایهای ملک را از بازار مسکن به سمت بخش مولد مسکن می‌‌‌کشاند. اما سوال اینجاست که این‌گونه طرح‌ها چه تاثیر منفی و مثبتی بر قدرت خرید مردم خواهند گذاشت؟
نیازهای ضروری مردم نباید به مزایده گذاشته شود
مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن، در مورد مزایا و معایب این طرح‌ها گفت: «این طرح‌ها در راستای همان پدیده‌های اسکان اشتراکی، گورخوابی، پشت‌بام خوابی و از این دست موارد است. این طرح‌ها غلط است و پیش از این، بارها کارشناسان درباره به مزایده گذاشتن نیازهای ضروری جامعه از طریق فروش متری مسکن در بورس اعتراض کرده‌اند.»
در ایران از وام‌های مصوب و غیرمصوب سوءاستفاده می‌شود
او ادامه داد: «در هیچ کشوری چنین اتفاقی نمی‌افتد که نیازهایی مانند درمان و مسکن به مزایده گذاشته شود. برعکس، تمام کشورها تلاش می‌کنند بهترین، طولانی‌ترین و کم‌بهره‌ترین وام‌های خود را به مسکن و نیازهای ضروری جامعه اختصاص دهند. در ایران نهایت سوءاستفاده از وام‌های مصوب و غیرمصوب انجام می‌گیرد.»
گودرزی تصریح کرد: «در هیچ کشوری این مساله وجود ندارد که یک‌چهارم وام مسکن را قبل از پرداخت با عنوان اوراق دریافت کنند و نرخ سود این وام نیز 23 درصد باشد.»
وام اشتراکی از اساس غلط است
گودرزی درباره وام‌های پیشنهادی توضیح داد: «وام اشتراکی که از اساس غلط است. از سوی دیگر در مساله افزایش وام‌ها نیز به دلیل سرکوب شدید افزایش دستمزدی که در سال‌های اخیر وجود داشته قابلیت بازپرداخت از سوی مردم به مشکل برخورد کرده است.»
او افزود: «این‌گونه طرح‌ها عبث، بیهوده و سودجویانه است. امکان ندارد یک خانه را برای سه خانوار در نظر گرفت. از سوی دیگر ظرفیت‌ها در ایران بالاست و اصلاً نیازی به اجرای این طرح‌های بی‌پایه و اساس نیست.»
او تصریح کرد: «وام‌هایی که 30 تا 35 میلیون تومان اقساط ماهانه دارند برای مردم قابل بازپرداخت نیستند و بانکها تا حدود زیادی در وضعیت موجود دخیل‌اند. حتی می‌توان این‌گونه تعبیر کرد که جهش حدود 80 درصدی قیمت، مسکن را از دسترس مردم خارج کرده است.»
تقاضای مصرفی در بازار مسکن به صفر رسید
این کارشناس حوزه مسکن در زمینه تقاضای مصرفی مسکن در بازار گفت: «اکنون ما شاهد هستیم تقاضای مصرفی در بازار مسکن به سمت صفر مایل شده و از سوی دیگر تقاضای سرمایهای نیز پایین آمده، چون قدرت نقدشوندگی مسکن به دلیل کاهش قدرت نقدشوندگی مردم به‌شدت تنزل پیدا کرده و سرمایه‌گذاری در این بخش فعلاً صرفه اقتصادی ندارد.»
بانکها بحران‌های بزرگی در بازار مسکن ایجاد کرده‌اند
گودرزی همچنین در مورد عملکرد بانکها در بازار مسکن عنوان کرد: «عملکرد بانکها در بخش مسکن فاجعه‌بار است. بررسی فعالیت بانکها در کشورهای دیگر حاکی از آن است که به این نهادها اجازه چنین سوداگری و آشوب‌هایی را در بازار مسکن نمی‌دهند.»
او ادامه داد: «اکنون با جذابیت کاذبی که بانکها از طریق معاملات صوری و دپوی مسکن ایجاد کرده‌اند و همچنین امتناع از پرداخت تسهیلات، بحران‌های بزرگی را در بازار مسکن به وجود آورده‌اند.»
گودرزی بیان کرد: «بارها از بانک مرکزی درخواست شده رتبه اعتباری بانکها را بدون در نظر گرفتن سرمایه‌های ملکی بررسی و مسکن را از ترازنامه بانکها خارج کند؛ زیرا این فرایند باعث شده است بانکها در حوزه نیازهای اساسی جامعه حداکثر سوءاستفاده را انجام دهند.»
فاصله درآمدها از قیمت مسکن افزایش یافته است
این کارشناس حوزه مسکن درباره فاصله درآمدها از قیمت مسکن توضیح داد: «در حال حاضر فاصله درآمد مردم از قیمت‌های رهاشده مسکن به‌شدت بالا رفته و انتظار برای خرید مسکن به بیش از صد سال رسیده است. دستمزدها زیر خط فقر تعریف شده و امکان پس‌انداز از بین رفته است.»
او اضافه کرد: «از سوی دیگر قیمت‌گذاری رهاشده‌ای در بازار مسکن وجود دارد و تا آنجا صعود قیمت اتفاق افتاده که صنعت ساختمان را نیز با بحران مواجه کرده است.»
پرداخت اقساط تسهیلات مسکن از توان مردم خارج است
گودرزی همچنین در خصوص مبالغ بالای اقساط ماهانه تسهیلات مسکن گفت: «در حال حاضر بانکها قصد دارند سقف پرداخت وام‌ها را افزایش دهند، اما بازپرداخت اقساط ماهانه آن از توان مردم خارج است. این در حالی است که اگر پرداخت وامی انجام نگیرد، سرمایه‌گذاری آنها در این بخش با چالش مواجه می‌شود و قدرت نقدشوندگی این املاک روبه‌روز افت می‌کند.»
وی افزود: «اکنون ما شاهد هستیم که تقاضای مصرفی در بازار مسکن به سمت صفر مایل شده، زیرا هیچ محاسبه‌ای در بخش قیمت‌گذاری وجود ندارد و هیچ‌کس به حق خود قانع نیست. امروزه سازندگان با هزار درصد سود نیز حاضر نیستند واحدهای خود را به فروش برسانند.»
بنابراین در حالی‌که هزینه‌های مربوط به مسکن به طور استاندارد باید قدرت پوششی حداقل 60 درصد از قیمت مسکن را داشته باشند و سهم قسط وام نیز حداکثر 30 درصد از هزینه ماهانه خانوارها را به خود اختصاص دهد، وام مسکن در ایران عملاً این ویژگی‌ها را ندارد.
این در حالی است که قدرت خرید مردم نیز به کمترین میزان خود در چند سال گذشته رسیده است. از سوی دیگر، بانکها نیز در زمینه پرداخت وام‌های مسکن همکاری فعالی ندارند و این موضوعات مشکلات بازار مسکن را وارد مرحله جدیدی کرده است.
